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Arrendamiento

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Arrendamiento


¿Sabe usted cómo funciona un contrato de arrendamiento? ¿Sabe usted qué tipo de bienes se pueden arrendar? ¿Conoce los derechos o deberes de las partes involucradas? Si lo desconoce ABCfinanzas.com le da una mirada amplia de los temas relacionados con los contratos de arrendamiento.

 

Contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes mediante el cual, una de la partes conocida como arrendador, se compromete a ceder o alquilar durante un periodo determinado de tiempo el derecho a usar y disfrutar de un bien, de este modo, la contraparte o arrendatario se compromete a realizar los pagos previamente acordados por el uso de dicho bien.

Cabe resaltar que se puede arrendar casi cualquier bien, estos pueden ser tangibles o intangibles, en el caso de los tangibles encontramos los bienes muebles e inmuebles, por su parte los intangibles hacen referencia a las patentes, las marcas, entre otros.

Los contratos de arrendamientos que encontramos con mayor frecuencia son los contratos de arrendamiento de viviendas, contratos de arrendamiento de garajes, contratos de arrendamiento de negocio, contratos de arrendamiento de locales comerciales, etc.

En este artículo nos centraremos en el contrato de arrendamiento de vivienda, sin embargo hay que tener en cuenta que muchos de los aspectos que aquí se tocarán son válidos para otros tipos de contratos de arrendamiento.

 

Ejemplo de contrato de arrendamiento de vivienda urbana

A continuación ABCfinanzas.com le suministra un ejemplo de contrato de arrendamiento para Colombia el cual puede ser impreso y utilizado a la hora de arrendar una vivienda.

Contrato-de-arrendamiento-abcfinanzas

 

Derechos y deberes del arrendador

En un contrato de arrendamiento el arrendador tiene derecho a:

  • Recibir la renta y cobrar los daños por el mal uso o destrucción de la propiedad.
  • Cobrar cualquier monto de renta que desee.
  • Cobrar un depósito de seguridad que no exceda a un mes de renta.
  • Cobrar un depósito por la mascota que no se exceda de la cuarta parte de un mes de renta.
  • Establecer términos y condiciones que regulen la conducta del arrendatario.
  • Ingresar al bien rentado para investigar, hacer reparaciones, proporcionar servicios o mostrar la propiedad a los trabajadores, compradores o arrendatarios en prospecto.
  • Entrar sin el consentimiento del arrendatario solamente si existe una emergencia o si el arrendatario ha abandonado el inmueble.
  • Tomar posesión inmediata del inmueble si el arrendatario lo abandona.

Y tiene el deber de:

  • Entregar el inmueble dado en arrendamiento en la fecha convenida.
  • Hacer reparaciones y entregar el inmueble en buen estado.
  • Mantener en buen orden de funcionamiento todos los servicios y artefactos proporcionados al arrendatario.
  • Entregar copia del contrato de arrendamiento de vivienda urbana al arrendatario y al codeudor si lo hay.
  • Proporcionar la remoción de la basura y otros desperdicios. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda.

 

Derechos y deberes del arrendatario

En un contrato de arrendamiento el arrendador tiene derecho a:

  • Tomar la posesión de la propiedad en renta hasta que el arrendamiento expire, siempre que cumpla con todas las obligaciones legales.
  • Utilizar la propiedad de cualquier manera legal, sujeto a las restricciones establecidas en el contrato.
  • Cancelar el contrato en cualquier momento, pero cumpliendo con la indemnización en caso de incumplimiento del contrato.
  • Que se hagan obras para el mejoramiento de la vivienda sin tener que pagar.
  • La prestación adecuada de los servicios, en caso de no hacerlo puede deducir el costo de la falta de los mismos en el pago del arriendo.

Y tiene el deber de:

  • Pagar el canon de arrendamiento.
  • Cuidar el bien arrendado.
  • Responder por las reparaciones locativas.
  • Pagar los servicios públicos a tiempo.
  • Cuidar las zonas de uso común, si existen y cumplir las normas de propiedad horizontal.
  • Usar la casa según los términos estipulados en el contrato.
  • Restituir el bien dado en arrendamiento una vez terminado el contrato.
  • Indemnizar al arrendador en caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento.

 

Consejos a la hora de firmar un contrato de arrendamiento

A la hora de firmar un contrato de arrendamiento tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:

  • Es importante tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se debe establecer quién es el responsable de pagar las cuentas de los servicios y debe expresar las responsabilidades de cada parte sobre el cuidado del bien inmueble.
  • No firme un contrato de arrendamiento con espacios en blanco.
  • No confíe en promesas verbales hechas por su contraparte, todo debe quedar estipulado en el contrato de arrendamiento
  • Si usted tiene dudas o inquietudes acerca del contrato y sus términos, hable con su abogado antes de firmar.
  • Siempre se le debe entregar una copia del contrato la cual debe ser conservada en un lugar seguro durante cinco años después de que usted haya dejado el bien inmueble.

 

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede subir el valor del arrendamiento de un inmueble?

Uno de los temas de mayor sensibilidad al comienzo de cada año para los propietarios de casas y apartamentos es el del incremento del arriendo de inmuebles, para el caso de Colombia el incremento depende de la inflación anual del país pues a partir de esta cifra es que se realiza el ajuste del aumento en la renta que se le cobrara a los arrendatarios. Este incremento debe realizarse una vez pasen 12 meses de haberse firmado el contrato, es decir, si se firmó el contrato en el mes de Junio de 2015, el incremento del año 2016 se hará efectivo en el mes de Junio y no en el mes de Enero cuando el estado da a conocer el valor de la inflación.

Para el 2016 el máximo del incremento en la renta es del 6,77%, conforme dice en la ley 820 de 2003, sin embargo se deben tener en cuenta tres aspectos adicionales:

El primero de ellos es que el precio mensual del arrendamiento de la vivienda no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se dé en arriendo.

El segundo está relacionado con el avalúo catastral de inmueble, si por ejemplo una vivienda está avaluada catastralmente en $80 Millones, comercialmente no puede superar los $160 Millones gracias a que el avalúo comercial no puede superar 2 veces el avalúo catastral, es así como el inmueble costara $160 Millones aproximadamente y el arriendo no podrá superar los $ 1.600.000.

El tercer aspecto es que el arrendador deberá informar al arrendatario de forma verbal o escrita el costo del incremento y la fecha en la cual se hará efectivo el incremento.

Ahora bien, para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana firmados antes de la ley 820 de 2003 el ajuste será de máximo 3 por ciento, es decir la meta de inflación impuesta por el del Banco de la República para nuestro caso del 2015. De igual forma el propietario sólo puede aplicar el alza cada doce meses

¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento?

Si usted está pensando en redactar su propio contrato de arrendamiento tenga en cuenta que debe contar con los siguientes ítems:

  • La identidad de los contratantes. Esto es: los datos personales del arrendador (quien cede el uso de la vivienda), y del arrendatario (quien adquiere el uso de la vivienda).
  • La identificación de la finca arrendada.
  • La duración del contrato.
  • La renta inicial del contrato y su forma de pago.
  • Las cláusulas concretas que las partes hayan acordado.
  • Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
  • Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

¿Cómo se clasifican los contratos de arrendamiento de vivienda?

Según la ley 820 de 2003 los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se clasifican de la siguiente forma:

Individual: Siempre que una o varias personas naturales reciban un inmueble para su albergue, el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicio o usos adicionales.

Mancomunado: Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio.

Compartido: Cuando se arrienda una parte del inmueble sobre el cual se comparte el resto del mismo o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios.

De pensión: Se refiere a un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

¿Son legales los depósitos de arrendamiento?

Según la Ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana, se establece que es prohibido exigir depósitos de dinero, según se afirma en el Artículo 16:

“exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario”.

Cabe resaltar que los únicos depósitos que puede exigir el arrendador son las que garanticen a cada empresa de servicios públicos domiciliarios, el pago de las facturas correspondientes.

Ingeniero Industrial, especialista en Logística, Cadena de Abastecimiento, Marketing de contenidos, Finanzas y presupuestos. Co-fundador de abcfinanzas.com y Fundador del sitio web ingenieriaindustrialonline.com.

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Modificación de créditos según circular externa 026

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MODIFICACION DE CREDITOS

¿En qué consiste la modificación de créditos?

Según la circular externa 026 de la Superintendencia financiera de Colombia, la persona que tenga un crédito en una entidad financiera podrá realizar una solicitud de modificación de créditos, la cual consiste en realizar una ampliación de plazo que disminuya la cuota y que esta por supuesto esté acorde a la nueva capacidad de pago del cliente, el beneficio radica en que este cambio no le generará de inmediato una marca de reestructuración en las centrales de información.

Requisitos para acceder a la modificación de créditos:

Si usted está pasando por una situación económica que le impide cumplir con el pago de su obligación, puede solicitar la modificación de créditos para que le amplíen el plazo y de esta manera le disminuya su cuota, tenga en cuenta que debe cumplir con los siguientes requisitos para acceder a este alivio financiero:

  • Si tiene un microcrédito o un crédito de consumo no puede estar en mora por más de 60 días, si tiene un crédito de cartera comercial no puede estar en mora por más de 90 días. Dicho atraso o mora tuvo que haberse registrado en los últimos 6 meses con corte al cierre del mes anterior. Esto quiere decir que si hoy 13 de septiembre está solicitando la modificación de créditos, la entidad financiera tomará como corte el 31 de agosto, analizando de esta manera los últimos 6 meses (Febrero – agosto), tiempo en el cuál debió presentarse el atraso para que pueda cumplir con este requisito.
  • Debe estar de acuerdo con la modificación a realizarse en el crédito, la cual consiste en que debe disminuir la cuota.
  • Debe tener capacidad de pago, es decir que demuestre que tiene como responder a la nueva cuota que le quedará.
  • El crédito que se está solicitando modificar no puede ser un crédito ya reestructurado o que tenga dicha marca en las centrales de riesgo.

¿En qué consiste la reestructuración del crédito?

Según la circular externa 026 de la Superintendencia financiera de Colombia, si el titular del crédito no puede sustentar la fuente de pago o no tiene como responder a la nueva cuota (en caso que se le esté validando la opción de modificación), el alivio será a través de reestructuración. Tenga en cuenta que un crédito se puede reestructurar máximo hasta 2 veces en toda su vigencia, con 6 meses de tiempo entre dichas reestructuraciones. En este orden de ideas, la diferencia que existe entre la modificación de créditos y la reestructuración es que esta última genera una marca de “reestructuración” en centrales de riesgo, lo que significa que si usted intenta adquirir un crédito o servicio en una entidad que consulte o valide su información en las centrales de información, encontrarán que actualmente usted tiene un crédito reestructurado, lo que puede interpretarse como problemas de liquidez y posiblemente dicha entidad le niegue la solicitud por ver en usted un riesgo de impago.

También le puede interesar: centrales de riesgo.

¿Cuándo se otorga el alivio por modificación de créditos o reestructuración?

En los casos que usted acuda a la entidad financiera a solicitar un alivio o solución a sus problemas de atraso en la cuota del crédito, la primera opción siempre será la de modificación de créditos, por el beneficio de no quedar marcado en las centrales de riesgo. Es decir que si usted intenta adquirir un crédito o servicio en una entidad que consulte o valide su información en las centrales de información, encontrarán que actualmente usted tiene un crédito que paga sin inconveniente, y posiblemente en este caso dicha entidad le apruebe la solicitud porque se refleja un buen comportamiento de pago. De igual forma, tenga en cuenta que la entidad podrá efectuar la modificación de créditos siempre y cuando cumpla con los requisitos mencionados anteriormente.

Para los créditos que tienen un codeudor, si el titular de la obligación no tiene capacidad de pago para responder a dicha modificación, pero quien aporta el dinero es el codeudor que sí tiene la capacidad de responder, el alivio en este caso siempre será reestructuración, así el codeudor esté involucrado en la cuota del crédito. El análisis financiero siempre deberá ser el del titular del crédito, no puede ser reemplazado en el análisis por los datos del codeudor.

Lea también: Refinanciación de un crédito.

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¿Qué es un crédito rotativo?

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CRÉDITO ROTATIVO

Crédito rotativo

El crédito rotativo es una modalidad de crédito que ofrecen las entidades financieras donde aprueban un cupo de crédito y a medida que el cliente cancele el capital utilizado tendrá dicho monto disponible nuevamente mientras su comportamiento en el pago de la obligación sea de forma cumplida.

Lea también: Qué es una tasa de interés?

Requisitos para obtener un crédito rotativo

Generalmente, la mayoría de las entidades financieras piden ciertos requisitos similares para poder obtener este producto:

  • Hay que tener la mayoría de edad, aunque en otras entidades piden específicamente ser mayor a los 23 años
  • Tener ingresos superiores a un salario mínimo
  • Tener buena calificación en las centrales de riesgo y no tener reportes negativos.
  • Se debe justificar y tener soporte de los ingresos. En el caso de tener otros ingresos se debe igual justificar y soportar (esto es una ventaja porque permite que la entidad financiera apruebe el préstamo sin complicaciones y acelere el trámite debido a las altas garantías que usted como cliente pueda ofrecerle a dicha entidad).

Características de un crédito rotativo

Este tipo de crédito tiene diversas características, estas son:

  • Es un crédito que puede realizarse en cualquier momento, pues está disponible todos los días del año.
  • El cupo del crédito no es desembolsado completamente, quien adquiera el crédito decide en qué momento se desembolsa y así mismo cuanto se desembolsará.
  • El pago de este crédito es mensual y podrán hacerse abonos voluntarios
  • Los pagos son diferidos automáticamente en determinado tiempo, esto varía según la entidad.

Beneficios de un crédito rotativo

  • Como el crédito está ligado a una cuenta de ahorros o corriente, no se tiene que ir necesariamente a la sucursal bancaria para pagar la cuota cada mes, pues estas pueden debitarse directamente de la cuenta.
  • Puede disponerse del dinero del crédito en cualquier momento, se debe solicitar por los medios electrónicos o telefónicos con los que cuente la entidad, para así notificar cuanto y cuando se debe depositar el dinero en la cuenta.
  • Al mantenerse un buen manejo del crédito, se puede contar con este siempre e incluso se tiene la posibilidad de solicitar una ampliación del cupo cuando este sea renovado.
  • Se puede pagar por anticipado lo que se haya usado del cupo o realizar abonos adicionas cada mes para evitar el cobro de intereses.
  • Ciertas entidades ofrecen junto al crédito un seguro para cubrir los pagos en caso de muerte o incapacidad.
  • Hay plazos que permiten tener cuotas más bajas, estos varían según la entidad financiera con la que se realice el crédito.
  • Claramente, se tiene la libertad de usar el dinero para lo que se desee, a diferencia de créditos específicos como los de vivienda.
  • El cupo asignado del crédito dependerá de los montos mínimos y máximos que ofrece cada entidad bancaria.

Consejos para el buen manejo de un crédito rotativo

  • Hay que tener en cuenta que esta clase de créditos están diseñados para solucionar problemas de liquidez, así que se debe procurar pagar lo que se gaste lo más pronto posible y de esta forma se tendrá disponible todo el cupo del crédito disponible.
  • Recordar siempre las fechas de pago de las cuotas, pues el incumplimiento del pago puede causar la limitación o la suspensión del crédito.
  • Solicitar al banco una explicación completa y clara de todo lo relacionado con la liquidación de las cuotas y los intereses que se debe cancelar por usar el crédito.
  • Preguntar los costos de la cuota de manejo, tributarios y el resto que se relacionen con el uso del crédito.
  • Cuando se solicite la utilización del crédito, no debe hacerse en lugares públicos o con personas que puedan saber los datos personales necesarios para hacer este tipo de transacciones.
  • Es importante abonar dinero extra, adicional a las cuotas mensuales, pues esto ayuda a liberar rápidamente el cupo, salvarse de impuestos y generar una buena reputación crediticia como consumidor financiero.
  • Mantener un control específico de todas las transacciones que se hagan con el crédito, si existe algún error en estas se debe comunicar rápidamente al banco.
  • Cuando se soliciten las utilizaciones por internet, debe hacerse por la página de la entidad escribiendo su dirección y por nada del mundo ingresar por enlaces enviados por otros medios.

Lea también: ¿Cuáles son mis derechos como consumidor financiero?

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¿Qué es una cuenta de saldo cero ZBA?

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CUENTA DE SALDO CERO ZBA

Cuenta de saldo cero ZBA

Una cuenta de saldo cero (ZBA por sus siglas en inglés) es una cuenta de cheques en la que se mantiene un saldo de cero transfiriendo automáticamente los fondos de una cuenta principal en una cantidad lo suficientemente grande como para cubrir los cheques presentados. Las corporaciones utilizan una cuenta de saldo cero ZBA para eliminar el exceso de saldos en cuentas separadas y mantener un mayor control sobre los desembolsos.

Además cuando se escribe un cheque contra la cuenta de saldo cero ZBA, la cuenta siempre se mantiene en un saldo cero. Esto permite un mayor control en la distribución de fondos y limita el exceso de saldos existentes en múltiples cuentas. La actividad de la cuenta de saldo cero ZBA se limita al procesamiento de pagos y no se usa para mantener un saldo corriente. Esto permite que una mayor cantidad de fondos esté disponible para su uso, por ejemplo, para inversión, en lugar de tener pequeñas cantidades en dólares inactivas dentro de una variedad de subcuentas. Siempre que se requieran fondos en la ZBA para cubrir un cheque, los fondos se transfieren de la cuenta principal en la cantidad exacta requerida.

Lea también: ¿Cuál es la diferencia entre ahorro e inversión?

Tarjetas de uso y débito ZBA

El uso de una cuenta de saldo cero ZBA para depositar tarjetas de débito emitidas por la organización ayuda a asegurar que todas las actividades en las tarjetas mencionadas anteriormente sean pre-aprobadas. Como los fondos inactivos no están presentes en la ZBA, no es posible ejecutar una transacción de tarjeta de débito hasta que los fondos se hayan entregado a la cuenta. Esto puede ayudar a administrar los gastos comerciales al limitar el riesgo que tienen lugar las actividades no aprobadas.

El uso de un ZBA como un mecanismo de control de gastos es especialmente útil, ya que se aplica a los cargos incidentales en una gran organización. Si bien los cargos operativos a menudo son más fáciles de predecir y financiar, los imprevistos pueden ser variables por naturaleza. Al limitar el acceso rápido a los fondos a través de las tarjetas de débito, es más probable que se sigan los procedimientos de aprobación adecuados antes de completar una compra.

Lea también: Beneficios al conocer los costos de su negocio.

La cuenta de saldo cero ZBA como herramienta de monitoreo de presupuesto

Dado que una organización puede tener múltiples ZBA, se pueden crear para ayudar en la administración del presupuesto. Esto puede incluir la creación de un ZBA separado para varios departamentos o funciones, proporcionando una forma rápida de controlar los cargos diarios, mensuales o anuales. Otras razones para crear un ZBA separado podrían involucrar la administración financiera de proyectos particulares a corto plazo o aquellos en particular riesgo de excesos inesperados, ya que el uso de un ZBA ayuda a prevenir los cargos excesivos sin la debida notificación y aprobación.

La cuenta maestra

La cuenta maestra proporciona un punto central para la administración de fondos dentro de una organización. Esta cuenta se usa para enviar fondos a cualquier subcuenta de ZBA según sea necesario. A menudo, la cuenta maestra tiene otros beneficios sobre las subcuentas. Esto podría incluir algo tan simple como una tasa de interés más alta. Por naturaleza, una cuenta maestra no es una cuenta de cheques, sino algún otro valor más rentable.

Ejemplo

Digamos que la empresa de restaurantes XYZ mantiene su efectivo en la cuenta de cheques A. Cada martes, su departamento de contabilidad escribe cheques para pagar los servicios esa semana. Esta semana, el monto de esos cheques es de $1,000.

La empresa XYZ desea mantener su efectivo centralizado en una cuenta que paga intereses. Para mantener el mayor dinero posible en la cuenta que devenga intereses, mueve solo $1,000 de la cuenta el martes para que los cheques puedan ser pagados.

Lea también: Cuenta corriente.

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